ミニバブルが弾けるかもしれません。

昨年の後半から、明らかに不動産関連への融資が引き締まっている、という情報を聞きます。

 

私も、日々物件情報を見ていますが、去年一年間に関して言えば、明らかに高いという印象はあります。

 

築30年の木造物件が、利回り10%を切るとか、東京都内だと利回りが3%とか、ありますからね。

 

現金で購入するなら、銀行の金利よりまし、と言えるかも知れませんが、それにしても行き過ぎているという印象はあります。

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私が経験したバブル景気は、こんなものではありませんでした。

 

それこそ、路線価で5万円の土地に対して、30万円、40万円の融資を付けるのは普通にありましたので。

 

以前にもお話ししましたが、以前に経営していた遊技業で、茨城に持っていた物件は、投資金額が6億円(満額融資です)のものが競売で800万円です。

 

100分の一以下ですね。

 

今回のミニバブルに関していえば、そこまでは行っていないものの、本来の価値の2~3倍で購入してしまっている物はあると思います。

 

この2~3倍、という部分が微妙なのですよね。

 

私の得意とするところの、サービサー案件も多数出てきそうですが、今は、あの当時と違い、サービサーも数多くあります。

 

普通なら、100万円で買える債券を、他よりも高く買う、というサービサーもあると思います。

 

そうなると、100万円のものが200万円、500万円と高くサービサーが仕入れます。

 

そうすると、当然それ以上の価格で裁かないと、サービサーも利益が出ませんので、債務者もそれに追随せざるを得ない、という事になります。

 

私がサービサーにお世話になっている時は、元々負債が1億あったけど、それを最終的には100万円で買い取った、という話はゴロゴロしていました。

 

それが、今の様にサービサーが高く仕入れをすると、そこまでの話はなくなります。

 

ただ、その分、当初の段階で前のバブルの時よりは無理な負債は無いという事なので、そこは行ってこい、という感じでしょうか。

 

例えば、3億円の融資を受けて購入した物件が、競売で1億円で落とされた、という感じでしょうか。

 

この様に億単位の、無担保債権の場合は、話のしようがあると思います。

 

あまり良くないのは、住宅ローンの残債ですね。

 

例えば、3000万円の住宅をフルローンで購入した場合。

 

これが新築の場合は、建設業者にかなり利益を取られていますので、購入した瞬間に価値が3割減、というのは当たり前です。

 

立地が良ければ良いですが、売れ残ると2000万円1800円と値が下がります。

 

3000万円の借り入れに対して、1800万円で売れて1200万円の負債が残ったとしましょう。

 

この位の金額ですと、その人のその後の生活環境にもよりますが、地道に返済しなければいけない、という事にもなり兼ねません。

 

そうなんですね。

 

この位の住宅ローンが一番怖い負債なのですね。

 

今がミニバブルだとすると、融資が引き締まってきていますので、弾ける可能性はあります。

 

アパートローンの債権もそうですが、住宅ローンの債権も多く出て来るかも知れません。

 

融資で購入するというのは、綿密な計画がないといけません。

 

それを、相続対策や、住宅ローンの金利が安いから、という理由で安易に利用するものではないのです。

 

私の自宅の近くにも、多くのマンションが建築されていますが、明らかに高い、という印象があります。

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