不動産賃貸業

なぜ不動産業を始めたのか?

行政指導ですぐに変わってしまう許可営業ではなく、安定した経営を目指す!

 

私は、初めから不動産賃貸業をピンポイントに狙って始めた訳ではありません。

 

以前の、遊技業を営んでいる際に、問題を解決して会社の業績が順調になっていた頃、もう倒産寸前の思いはしたくない、という事から新規のビジネスを模索していました。

 

その際に、許可営業ではない業種、というものを真っ先に考えたのです。行政の指導で、直ぐに変わってしまう様では安定した経営が出来ません。

 

それで思いついたのが、「衣食住」です。
生活必需品を扱う業種であれば安定した収益が確保できるだろうという事で、衣食住に関する事を調べ始めました。

 

いろいろ調べて分かったことは、衣と食は大手に牛耳られていて、新規参入が非常に難しい(もっと細分化すれば出来るものもありますが、この当時はそこまで頭が回りませんでした)ということです。

 

衣食住の住に行きつく

そこで行きついたのが、「住」だったのです。

 

これも、不動産業者になるというのではなく、副業でも取り組める形式で運営できる、不動産賃貸業という分野を選択しました。

 

不動産と言うのは、それこそ色々な分野が有りますが、その中でも住居を扱う事で、比較的安定した収益が得られるだろうとアパート分野に特化する事になりました。

 

 

不動産投資の方針と状況

私の購入する物件は、当時の師匠がサラリーマン大家から独立して、数億円規模で物件を購入していた伊藤邦生さんだったという事もあり、RCの一棟物を探していました。

 

それで、東京で確か利回りが10%前後だったと思いますが、RCで中々の物件が出た時に、地元の銀行に話を持って行ったのです。

 

そうしたら、体よく断られたんです…

 

後から調べたら、「遊技業関係の会社には新規の融資を基本的にはしない」という方針を聞き、その副支店長にはまんまと情報だけ吸われていた、という事が分かったんです。

 

これで、出直しなのですが、不動産は価格が高いので、当時の私でも融資を使わないと参入できません。それで、目標購入価格をだいぶ下げて、自己資金を3割以上入れられる位の価格に設定して、また物件を探し始めました。

 

そうすると、自ずとRCではなく、木造とか軽量鉄骨の物件になってきます。

う〜〜ん、と悩んでいたのですが、はたっと気づいたんです。

 

「待てよ、俺は今まで築50年以上の木造の店舗を何とかかんとか回して営業してきたんだよな。木造の建物の癖はもう十分に分かっている。だったらこの際古い木造の物件に絞って物件を探してみよう。」

 

木造の物件に絞る

という事で、そういう物件を探してみたら、やはり考えは的中して、利回りは今までとは比べ物にならない位、高いんです。

 

それで、物件自体は意外と早く見つかり(利回りは17%です)、その物件資料を持って、もう一度ダメもとで、地銀と第二地銀を回ってみたんです。

 

支店ごと、担当者ごとに方針が違うという事を聞いていましたので、ダメなら次、ダメなら次、という形で30件ほど回りましたが、ダメ。

 

少し諦めかけていたのですが、伊藤さんとパートナーを組んでいた方のアドバイスで、私が以前メインで使っていて、わだかまりのある金融機関を尋ねたら、一発返事でOKが出たんです。

 

この時に、分かっているつもりでしたが、変なわだかまりは捨てないといけない、という事を改めて勉強したんです。

 

これで晴れて、一棟目の物件を購入し、本格的に不動産賃貸業をスタートさせることが出来たのです。

 

この物件を購入後はトントン拍子で購入でき、その後4年間で4棟と、1区分を所有しています。利回りは全体の平均で約19%です。

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