不動産賃貸業(アパート編)

巷で言うところの不動産賃貸業と言うのは、このパターンをいう事が多ですかね。

 

アパートなどの集合住宅を、一棟まるごと購入して、その部屋を貸して賃料収入を得る事で収益を上げます。

 

一般的には、価格が高額なため、金融機関からの融資でく購入する事が多いので、賃料収入からその返済を行う事になります。

 

不動産賃貸業は何故リスクがあるのか、と考えた時に、金融機関から融資を受けるからリスクが起きます。

 

そのリスクと言うのは、返済が出来なくなるというリスク。

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簡単な事ですね。

 

私のサイトで言うところの負債と言うのは、この様な形で出来た多額なものが多いです。

 

まあ、負債や借金の話は別の項目に譲りまして、ここでは賃貸業の事を話していきましょう。

 

私が現在取り組んでいるのも、このパターンですね。

 

金融機関から融資を受けて、その資金でアパートを一棟ごと購入し、その中の部屋を貸して、その賃料収入の中から返済に充てる。

 

少しと言うか、一般と違うのは、一昨年にその大半を返済してしまったという事。

 

以前に営んでいた、遊技業の店舗があった土地を売却し、その資金を返済に充て、借金がほぼなくなっています。

 

借金がないと、不動産賃貸業のリスクはかなり減少されます。

 

なので、現金で物件を購入できるお金持ちは、低いリスクで投資が出来ている、という事になります。

 

この事からも分かる様に、これも孫子の兵法ですが、如何にリスクを減らすか、というのは常に考えなければいけない事ですね。

 

売却と言うのは、このリスクを無くすために行うという意味もありますね。

 

貴方も部屋探しとした事があると思いますが、入居しようとする人が気に入らないと部屋は埋まりません。

 

なので、自分の所有物件に入居希望がドンドン来るようにすれば、それだけ空室リスクというのは減る事になります。

 

この様な観点から、常に入居希望が絶えない様な環境づくり、をしていく事が賃貸業では重要な事になります。

 

その手段が、リフォームであったり、管理会社選びであったり、リフォーム会社選びであったり、と色々です。

 

その中でも、管理会社選びは特に重要です。

 

部屋を探すときに、貴方ならどこに行きますか。

 

現在は色々な賃貸業者さんがありますよね。

 

スーモ、アットホーム、三井のリハウス、ホームズなど・・・

 

そういう業者さんのお店に行き、自分の希望の部屋を言って、その部屋を探してもらいます。

 

そうなんですね。

 

その賃貸業者さんが、貴方の所有物件を紹介しなければ、貴方の部屋は埋まりません!

 

如何に、賃貸業者さんにあなたの物件が良いかをアピールする必要があるのですね。

 

貴方が、自分で物件周辺の賃貸業者さんに声を掛けても良いのですが、不動産業界と言うのは縄張り意識が非常に強い業界です。

 

変にかき回しては、その地区でのあなたの物件をその地区の賃貸業者さんが紹介できない環境になってしまう事もあるのです。

 

なので、出来ればその地区の老舗の不動産業者さん、又は力のある不動産業者さんに管理をお願いして、報酬を払い、賃貸業務を任せる事が一般的な方法です。

 

不動産業界は、IT化は進んでいるのですが、まだまだ昔の風習と言いますか、先ほども言いましたが、地場の縄張り意識が色濃く残っている業界です。

 

ただ、超繁華街や有数な都市部は、その様な縄張り意識は少なくなっている傾向があるようですね。

 

この様な観点から、アパートをスムーズに運営していく上で、管理会社さんとの連携と言うのは、賃貸業の生命線と言える事なのですね。

 

よく、お金が勿体ないから、自主管理をしているという大家さんもいますが、確かに出来ない事もないですが、その物件にばかり手間が掛かり、取得物件を増やしていく事が出来まなくなります。

 

なので、ドンドン所有物件を増やしていきたい人は、早い段階で管理会社さんにお願いし、管理会社さんとのコミュニケーション力を高める訓練をした方が良いです。

 

これも、賃貸業における経営力を上げる一つの投資ですね。

 

リフォームもそうです。

 

よく、店子さんが見つかってからリフォームをすれば良い、と不動産会社さんもいるようですが、部屋を見に来る人の立場になれば分かる事ですね。

 

それに、リフォームが出来ていない部屋だと、賃貸業者さんも業務が増えて大変な思いをします。

 

あの物件は大変だから、今回は提示を止めよう、と思わせたらもう、貴方の物件はそれからドンドン、紹介されない物件になっていく可能性があります。

 

先に綺麗にリフォームしておくのも、業務がスムーズに行くための投資と考え、確実に実行するようにしたいものです。

 

他にもやるべき事はあるのですが、リフォームと管理会社さんとのコミュニケーションは、賃貸業では優先順位がもっも高い活動になりますね。

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